ค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน 2569: ค่าธรรมเนียมโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ใครจ่าย

เวลาซื้อขายบ้าน คอนโด หรือที่ดิน หลายคนสนใจแค่ราคาซื้อขาย แต่ลืมคิดถึงค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งประกอบด้วยหลายรายการที่คำนวณจากฐานภาษีคนละแบบ และมีเงื่อนไขว่าใครจ่ายอะไรที่คนทั่วไปมักสับสน บทความนี้สรุปค่าใช้จ่ายโอนที่ดินทุกรายการที่ต้องรู้ก่อนโอนในปี 2569 พร้อมตัวอย่างคำนวณจริง

ค่าใช้จ่ายโอนที่ดินมีอะไรบ้าง (ภาพรวม)

• ค่าธรรมเนียมโอน — 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — 3.3% หากผู้ขายถือครองน้อยกว่า 5 ปี
• อากรแสตมป์ — 0.5% แทน SBT หากผู้ขายถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — คำนวณจากราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีที่ถือครอง (บุคคลธรรมดา) หรือ 1% คงที่ (นิติบุคคล)

ค่าธรรมเนียมโอน: 2% ของราคาที่สูงกว่า

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ คิดในอัตรามาตรฐาน 2% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์กับราคาซื้อขายจริงที่ตกลงกัน ทั้งนี้ภาครัฐมักออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมชั่วคราวเป็นระยะ (เช่น ลดเหลือ 1% หรือต่ำกว่าสำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกินเพดานที่กำหนด) แต่มาตรการเหล่านี้เปลี่ยนแปลงไปตามประกาศของรัฐบาลแต่ละช่วง จึงควรตรวจสอบมาตรการที่มีผลบังคับใช้ ณ ปัจจุบันกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนจริง แทนที่จะยึดตัวเลขลดหย่อนใดตัวเลขหนึ่งเป็นการล่วงหน้า บทความนี้จึงใช้ 2% เป็นอัตรามาตรฐาน/อัตราฐานในการอธิบาย

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT): 3.3% หากถือครองไม่ถึง 5 ปี

ภาษีธุรกิจเฉพาะ อัตรา 3.3% (ภาษี 3% บวกภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษี 3% นั้น) จะถูกเรียกเก็บเมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์สินมาน้อยกว่า 5 ปี นับจากวันที่ได้กรรมสิทธิ์มา หรือเข้าข่ายเป็นผู้ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยลักษณะ (เช่น ซื้อมาขายไปเป็นปกติธุระ) หากเข้าเงื่อนไขนี้ จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำอีก เนื่องจากทั้งสองรายการนี้เก็บแทนกัน ไม่ใช่เก็บซ้อนกัน

อากรแสตมป์: 0.5% แทน SBT เมื่อถือครองครบ 5 ปี

หากผู้ขายถือครองทรัพย์สินมาตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป จะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ และเปลี่ยนมาเสียอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า) แทน ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำกว่า SBT มาก จึงเป็นเหตุผลหนึ่งที่คนมักแนะนำให้ถือครองอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปีก่อนขาย เพื่อประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: คำนวณต่างกันตามผู้ขาย

รายการนี้ซับซ้อนที่สุดเพราะวิธีคำนวณต่างกันไปตามประเภทผู้ขาย:

• ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา — เจ้าหน้าที่ที่ดินจะคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายเหมาตามจำนวนปีที่ถือครอง (เป็นอัตราขั้นบันไดแบบลดหลั่น เช่น ปีแรกหักได้สูงสุดราว 92% และค่อยๆ ลดสัดส่วนลงจนเหลือประมาณ 50% เมื่อถือครองตั้งแต่ 8 ปีขึ้นไป) เงินได้สุทธิที่เหลือจะถูกหารเฉลี่ยตามจำนวนปีที่ถือครองแล้วนำไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้าเงินได้บุคคลธรรมดา ก่อนคูณกลับด้วยจำนวนปีเพื่อเป็นยอดภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่ต้องชำระ
• ผู้ขายเป็นนิติบุคคล — คำนวณง่ายกว่ามาก คืออัตราคงที่ 1% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาขาย (ใช้ราคาที่สูงกว่า)

อัตราค่าใช้จ่ายเหมาแยกละเอียดตามจำนวนปีที่ถือครองมีตารางเฉพาะของกรมสรรพากร เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินจะเป็นผู้คำนวณยอดที่แน่นอนให้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์

ใครจ่ายอะไร: กฎหมายไม่ได้บังคับ แต่มีธรรมเนียมตลาด

ข้อควรรู้สำคัญคือกฎหมายไทยไม่ได้กำหนดตายตัวว่าผู้ซื้อหรือผู้ขายต้องเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายรายการใด ทุกอย่างเป็นเรื่องตกลงกันเองระหว่างคู่สัญญาและควรระบุไว้ในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจน อย่างไรก็ตามธรรมเนียมตลาดที่พบทั่วไปคือ:

• ค่าธรรมเนียมโอน 2% — ผู้ซื้อมักเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด หรือแบ่งจ่ายคนละครึ่งกับผู้ขาย
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ/อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย — ผู้ขายมักเป็นผู้รับผิดชอบ เนื่องจากเป็นภาษีที่เก็บจากกำไร/เงินได้ของผู้ขายเอง

ย้ำอีกครั้งว่านี่เป็นธรรมเนียมปฏิบัติ ไม่ใช่ข้อบังคับทางกฎหมาย ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้เสมอ

ตารางสรุปค่าใช้จ่ายโอนที่ดิน

รายการ	อัตรา	ใครจ่ายตามธรรมเนียม	เมื่อใดที่ใช้บังคับ
ค่าธรรมเนียมโอน	2% (อัตรามาตรฐาน)	ผู้ซื้อ หรือแบ่งครึ่ง	ทุกกรณีโอนกรรมสิทธิ์
ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT)	3.3%	ผู้ขาย	ถือครองน้อยกว่า 5 ปี
อากรแสตมป์	0.5%	ผู้ขาย	ถือครองตั้งแต่ 5 ปีขึ้นไป (แทน SBT)
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ตามอัตราก้าวหน้า (บุคคล) / 1% (นิติบุคคล)	ผู้ขาย	ทุกกรณีขาย

ตัวอย่างคำนวณจริง: คอนโด 5 ล้านบาท ถือครอง 3 ปี

สมมติขายคอนโดในราคา 5,000,000 บาท ซึ่งใกล้เคียงกับราคาประเมิน และผู้ขายถือครองคอนโดนี้มาแล้วประมาณ 3 ปี (น้อยกว่า 5 ปี จึงเข้าเงื่อนไข SBT ไม่ใช่อากรแสตมป์):

• ค่าธรรมเนียมโอน (2%) = 5,000,000 × 2% = 100,000 บาท
• ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3%) = 5,000,000 × 3.3% = 165,000 บาท (ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำ)
• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย = คำนวณจากราคาประเมินหักค่าใช้จ่ายเหมาตามปีถือครอง (3 ปี) แล้วเข้าสูตรอัตราก้าวหน้า ยอดจริงเจ้าหน้าที่ที่ดินจะคำนวณให้ ณ วันโอน

รวมค่าใช้จ่ายส่วนค่าธรรมเนียมโอนและ SBT ที่คำนวณได้ชัดเจนแล้วคือ 265,000 บาท ยังไม่รวมภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งขึ้นกับฐานภาษีเงินได้ของผู้ขายแต่ละราย ตามธรรมเนียมตลาด ผู้ขายมักรับผิดชอบ SBT และภาษีหัก ณ ที่จ่าย ส่วนผู้ซื้อมักรับผิดชอบค่าธรรมเนียมโอน แต่ทั้งหมดนี้ขึ้นกับข้อตกลงในสัญญาซื้อขายเป็นสำคัญ

คำถามที่พบบ่อย

บทความที่เกี่ยวข้อง

อ้างอิง

• ประมวลรัษฎากร หมวดภาษีธุรกิจเฉพาะและอากรแสตมป์ — กรมสรรพากร
• ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
• ตารางค่าใช้จ่ายเหมาการขายอสังหาริมทรัพย์ตามจำนวนปีถือครอง — กรมสรรพากร

หมายเหตุ: อัตราค่าธรรมเนียมโอนอาจมีมาตรการลดหย่อนชั่วคราวเป็นระยะตามประกาศรัฐบาล ควรตรวจสอบมาตรการที่มีผลบังคับใช้ล่าสุดกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอนทุกครั้ง