ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569: ใครต้องจ่าย เสียเท่าไหร่

ใครก็ตามที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคมของแต่ละปี มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ไม่ว่าจะเป็นบ้านที่อยู่อาศัยเอง บ้านหลังที่ 2 ที่ดินทำเกษตร อาคารพาณิชย์ หรือแม้แต่ที่ดินเปล่าที่ปล่อยว่างไว้ โดยแต่ละประเภทมีวงเงินยกเว้นและอัตราภาษีที่แตกต่างกันมาก บทความนี้สรุปให้เข้าใจง่ายทั้ง 4 ประเภท พร้อมตัวอย่างคำนวณจริงและอัปเดตกำหนดชำระภาษีปี 2569

ใครมีหน้าที่เสียภาษี และใครเป็นผู้ประเมิน

ผู้มีหน้าที่เสียภาษีคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง ณ วันที่ 1 มกราคม ของปีภาษีนั้น องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อบต./เทศบาล/กทม. แล้วแต่พื้นที่) เป็นผู้ประเมินและจัดส่งหนังสือแจ้งการประเมินภาษี โดยคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาตลาดหรือราคาซื้อขายจริง ดังนั้นแม้ราคาตลาดของทรัพย์สินจะเปลี่ยนแปลง แต่ฐานภาษีจะอิงราคาประเมินราชการเป็นหลัก

ภาษีที่ดิน 4 ประเภท ต่างกันอย่างไร

กฎหมายแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกเป็น 4 กลุ่มหลัก แต่ละกลุ่มมีวงเงินยกเว้นและอัตราภาษีขั้นบันไดที่ไม่เหมือนกัน:

• เกษตรกรรม — ที่ดินที่ใช้ทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ ฯลฯ
• ที่อยู่อาศัย — บ้านหลังหลักและบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป
• พาณิชยกรรม/อื่นๆ — อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงงาน หรือการใช้ประโยชน์อื่นที่ไม่เข้า 3 ประเภทข้างต้น
• รกร้างว่างเปล่า — ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามสมควรแก่สภาพ

ที่อยู่อาศัยหลังหลัก (บ้านหลังแรก) ยกเว้นภาษีเท่าไหร่

จุดที่คนสับสนมากที่สุดคือวงเงินยกเว้นของ "บ้านหลังหลัก" ซึ่งแยกเป็น 2 กรณีที่ให้สิทธิยกเว้นไม่เท่ากัน:

• กรณีที่ 1 — เป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของหลังนั้น ได้รับยกเว้นภาษีสำหรับมูลค่าทรัพย์สิน50 ล้านบาทแรก ส่วนเกินจึงเริ่มเสียภาษีในอัตราขั้นบันได
• กรณีที่ 2 — เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน (เช่น ปลูกบ้านบนที่ดินเช่าหรือที่ดินของผู้อื่น) ได้รับยกเว้นเฉพาะมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง10 ล้านบาทแรก เท่านั้น

ส่วนที่เกินวงเงินยกเว้นในทั้งสองกรณี จะเริ่มเสียภาษีในอัตราขั้นบันไดตั้งแต่ประมาณ 0.02% และไล่ระดับสูงขึ้นตามมูลค่าทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น

บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป ไม่มีวงเงินยกเว้น

หากเป็นเจ้าของบ้านหรือคอนโดมากกว่า 1 หลัง เช่น ซื้อไว้ปล่อยเช่าหรือเป็นบ้านตากอากาศ บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไปจะไม่ได้รับยกเว้นภาษีเลย ต้องเสียภาษีตั้งแต่บาทแรกของมูลค่าทรัพย์สิน ในอัตราขั้นบันไดประมาณ 0.02%–0.1% ซึ่งแม้อัตราจะยังต่ำเมื่อเทียบกับประเภทอื่น แต่ต่างจากบ้านหลังหลักตรงที่ไม่มีส่วนใดได้รับยกเว้นเลยแม้แต่บาทเดียว

เกษตรกรรม: ยกเว้น 50 ล้านบาทแรกสำหรับเจ้าของบุคคลธรรมดา

ที่ดินที่ใช้ทำการเกษตรจริง หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา จะได้รับยกเว้นภาษีมูลค่า50 ล้านบาทแรก ต่อหนึ่งองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (นับแยกตาม อปท. ที่ที่ดินตั้งอยู่) ส่วนที่เกินจึงเสียภาษีในอัตราขั้นบันไดประมาณ 0.01%–0.1% ซึ่งเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดในบรรดา 4 ประเภท เพื่อสนับสนุนภาคเกษตรกรรม

พาณิชยกรรม/อื่นๆ: ไม่มียกเว้น อัตราสูงกว่าที่อยู่อาศัย

อาคารสำนักงาน ร้านค้า โรงแรม โรงงาน หรือทรัพย์สินที่ใช้ประโยชน์อื่นที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยหรือเกษตรกรรม จัดอยู่ในกลุ่มพาณิชยกรรม/อื่นๆ ไม่มีวงเงินยกเว้น และเสียภาษีในอัตราขั้นบันไดที่สูงกว่ามาก อยู่ที่ประมาณ 0.3%–0.7% ของมูลค่าทรัพย์สิน

ที่ดินรกร้างว่างเปล่า: อัตราภาษีขึ้นทุก 3 ปี สูงสุด 3%

ที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ตามควรแก่สภาพ เริ่มต้นเสียภาษีในอัตราเดียวกับพาณิชยกรรมคือประมาณ 0.3%–0.7% แต่มีจุดที่แตกต่างและสำคัญมากคือ หากปล่อยที่ดินรกร้างไว้โดยไม่ใช้ประโยชน์ต่อเนื่อง อัตราภาษีจะเพิ่มขึ้นอีก 0.3 จุดเปอร์เซ็นต์ทุก 3 ปี และเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนกว่าจะมีการใช้ประโยชน์ โดยมีเพดานสูงสุดไม่เกิน 3% ของมูลค่าทรัพย์สิน กลไกนี้ออกแบบมาเพื่อสร้างแรงจูงใจไม่ให้เจ้าของที่ดินกักตุนที่ดินไว้เฉยๆ โดยไม่พัฒนาหรือใช้ประโยชน์

ตารางเปรียบเทียบภาษีที่ดิน 4 ประเภท

ประเภท	วงเงินยกเว้น	อัตราภาษี (ต่อปี)
ที่อยู่อาศัยหลังหลัก (มีชื่อทั้งโฉนด+ทะเบียนบ้าน)	50 ล้านบาทแรก	~0.02% ขึ้นไป
ที่อยู่อาศัยหลังหลัก (เจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง)	10 ล้านบาทแรก	~0.02% ขึ้นไป
บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป	ไม่มี	~0.02%–0.1%
เกษตรกรรม (บุคคลธรรมดา)	50 ล้านบาทแรก	~0.01%–0.1%
พาณิชยกรรม/อื่นๆ	ไม่มี	~0.3%–0.7%
รกร้างว่างเปล่า	ไม่มี	~0.3%–0.7% (เพิ่ม 0.3 จุด ทุก 3 ปี สูงสุด 3%)

อัตราภาษีที่แสดงเป็นช่วงโดยประมาณตามพระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราจริงในแต่ละขั้นบันไดมูลค่าและดุลยพินิจของแต่ละ อปท. อาจแตกต่างกันเล็กน้อย ควรตรวจสอบหนังสือแจ้งประเมินจริงจากหน่วยงานท้องถิ่น

อัปเดต 2569: ขยายเวลาชำระภาษีถึงมิถุนายน

โดยปกติกำหนดชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคือภายในเดือนเมษายนของทุกปี แต่สำหรับปีภาษี 2569 กระทรวงมหาดไทยได้ประกาศขยายเวลาชำระออกไปอีก 2 เดือน เป็นภายในเดือนมิถุนายน 2569 เพื่อให้เจ้าของทรัพย์สินมีเวลาตรวจสอบและเตรียมชำระเพิ่มขึ้น หากมีข้อสงสัยเรื่องกำหนดเวลาที่แน่นอนของพื้นที่ตนเอง ควรตรวจสอบกับ อปท. เจ้าของพื้นที่โดยตรง เนื่องจากบาง อปท. อาจมีประกาศเพิ่มเติมเฉพาะพื้นที่

ตัวอย่างคำนวณจริง

ตัวอย่างที่ 1 — ต่ำกว่าวงเงินยกเว้น: นายเอเป็นเจ้าของบ้านและที่ดินที่ตนอยู่อาศัยเอง มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน และที่ดินพร้อมบ้านมีราคาประเมินรวม 12 ล้านบาท เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยหลังหลักที่ได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก คำนวณได้ 12 - 50 ล้านบาท = ติดลบ (ต่ำกว่าวงเงินยกเว้นทั้งหมด) ดังนั้นนายเอไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเลยในปีนี้

ตัวอย่างที่ 2 — เกินวงเงินยกเว้น: นางบีเป็นเจ้าของบ้านหลังหลักที่มีชื่อทั้งในโฉนดและทะเบียนบ้าน ราคาประเมินรวม 65 ล้านบาท ส่วนที่ได้รับยกเว้นคือ 50 ล้านบาทแรก เหลือส่วนที่ต้องเสียภาษี = 65 - 50 = 15 ล้านบาท ซึ่งจะถูกคำนวณภาษีตามอัตราขั้นบันไดของกลุ่มที่อยู่อาศัย (เริ่มต้นประมาณ 0.02% และไล่ระดับขึ้นตามช่วงมูลค่า) โดย อปท. จะเป็นผู้คำนวณยอดที่แน่นอนตามประกาศอัตราของปีนั้นและแจ้งในหนังสือประเมิน

คำถามที่พบบ่อย

บทความที่เกี่ยวข้อง

อ้างอิง

• พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 — ราชกิจจานุเบกษา
• พระราชกฤษฎีกากำหนดอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง — กระทรวงการคลัง
• ประกาศกระทรวงมหาดไทย เรื่อง ขยายกำหนดเวลาชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประจำปีภาษี 2569

หมายเหตุ: อัตราภาษีและวงเงินยกเว้นอาจมีการปรับปรุงหรือมีมาตรการเฉพาะพื้นที่เพิ่มเติมโดย อปท. แต่ละแห่ง ควรตรวจสอบหนังสือแจ้งประเมินและประกาศล่าสุดจากหน่วยงานท้องถิ่นก่อนชำระภาษีทุกครั้ง