ปล่อยเช่า Airbnb ระยะสั้น ต้องเสียภาษีและขอใบอนุญาตอย่างไร

การปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb เป็นที่นิยมมากขึ้นในหมู่เจ้าของคอนโดและบ้านในไทย แต่หลายคนยังไม่แน่ใจว่าต้องขอใบอนุญาตหรือไม่ และรายได้ที่ได้ต้องเสียภาษีอย่างไร บทความนี้สรุปภาพรวมทั้งสองเรื่องไว้ในที่เดียว เพื่อให้เจ้าของที่พักวางแผนได้ถูกต้องตั้งแต่ต้น

กฎหมายจัดประเภทที่พักตามขนาด

กฎหมายว่าด้วยสถานที่พักแรมของไทยแบ่งที่พักที่ให้เช่าออกเป็น 3 จำพวกตามขนาด ซึ่งกำหนดว่าเจ้าของต้องดำเนินการทางทะเบียนระดับใด

จำพวก	ขนาดโดยประมาณ	ต้องดำเนินการ
จำพวกที่ 1	ไม่เกิน 8 ห้อง (บ้าน/คอนโดขนาดเล็ก)	แจ้งนายทะเบียนเท่านั้น
จำพวกที่ 2	ประมาณ 9-40 ห้อง	จดทะเบียนกับนายทะเบียนก่อนเปิดให้บริการ
จำพวกที่ 3	มากกว่า 40 ห้อง	ขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจโรงแรมเต็มรูปแบบ

สำหรับเจ้าของคอนโดหรือบ้านที่ปล่อยเช่าเพียง 1 ยูนิตผ่าน Airbnb ส่วนใหญ่จะเข้าข่ายจำพวกที่ 1 ซึ่งเป็นขั้นตอนที่เบาที่สุด คือเพียงแจ้งนายทะเบียนในพื้นที่ ไม่ต้องผ่านกระบวนการขอใบอนุญาตที่ซับซ้อนแบบโรงแรม แต่หากเจ้าของมีทรัพย์สินหลายยูนิตหรือดำเนินการในเชิงธุรกิจขนาดใหญ่ขึ้น ก็อาจเข้าเงื่อนไขจำพวกที่ 2 หรือ 3 ซึ่งมีภาระทางทะเบียนที่มากขึ้นตามลำดับ

รายได้จาก Airbnb ต้องเสียภาษีอย่างไร

รายได้จากการปล่อยเช่าที่พักระยะสั้นถือเป็นเงินได้ที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา โดยเจ้าของต้องนำรายได้มารวมยื่นแบบภาษีประจำปี ลักษณะการจัดประเภทเงินได้ (รายได้ประเภทค่าเช่า หรือเงินได้จากการประกอบธุรกิจ) ขึ้นอยู่กับขนาดและรูปแบบการดำเนินงานของแต่ละราย เจ้าของควรเก็บหลักฐานรายรับ-รายจ่ายที่เกี่ยวข้องไว้ให้ครบถ้วนเพื่อใช้ประกอบการยื่นภาษี

เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี ต้องจด VAT

จุดที่เจ้าของที่พักต้องระวังเป็นพิเศษเมื่อขยายธุรกิจคือเกณฑ์ภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หากรายได้จากการให้เช่าที่พักรวมทั้งปีเกิน 1.8 ล้านบาท เจ้าของมีหน้าที่ต้องจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มกับกรมสรรพากร และอาจต้องเรียกเก็บ VAT จากผู้เข้าพักด้วย ขึ้นอยู่กับลักษณะและโครงสร้างการดำเนินงานของทรัพย์สินนั้น เจ้าของที่พักที่มีแนวโน้มรายได้เข้าใกล้เกณฑ์นี้ควรติดตามยอดรายรับสะสมรายปีอย่างใกล้ชิด และปรึกษากรมสรรพากรหรือผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีล่วงหน้า

ข้อควรระวัง: กฎนิติบุคคลคอนโดอาจเข้มกว่ากฎหมายประเทศ

แม้จะปฏิบัติตามกฎหมายระดับประเทศเรื่องการแจ้งนายทะเบียนและภาษีถูกต้องครบถ้วนแล้ว เจ้าของห้องชุดจำนวนมากยังพบว่าอาคารชุดหรือนิติบุคคลคอนโดของตนเองมีข้อบังคับหรือระเบียบภายในที่ห้ามหรือจำกัดการปล่อยเช่าระยะสั้นอยู่แล้ว เช่น กำหนดระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ หรือห้ามปล่อยเช่ารายวัน/รายสัปดาห์โดยเด็ดขาด ซึ่งเป็นข้อจำกัดที่แยกต่างหากจากกฎหมายภาษีและใบอนุญาต

นี่คือจุดที่เจ้าของที่พักจำนวนมากพลาด — เข้าใจว่าตัวเองทำถูกต้องตามกฎหมายภาษีและการแจ้งนายทะเบียนแล้ว แต่กลับผิดกฎระเบียบของอาคารซึ่งอาจนำไปสู่บทลงโทษจากนิติบุคคล ดังนั้นก่อนเริ่มปล่อยเช่าระยะสั้น ควรตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหรือกฎของหมู่บ้านจัดสรรของตนเองให้ชัดเจนก่อนเสมอ ควบคู่ไปกับการปฏิบัติตามกฎหมายภาษีและการแจ้งทะเบียน

เกี่ยวข้องกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างด้วย

ทรัพย์สินที่นำไปปล่อยเช่าระยะสั้นเชิงพาณิชย์ยังคงอยู่ภายใต้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมักไม่เข้าเงื่อนไขอัตราภาษีแบบบ้านพักอาศัยหลักที่มีอัตราต่ำกว่า เนื่องจากถูกใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ ทำให้อาจถูกจัดประเภทและเสียภาษีในอัตราที่สูงกว่ากรณีอยู่อาศัยเอง อ่านรายละเอียดเกี่ยวกับการจัดประเภทและอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพิ่มเติมได้ที่ บทความภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2569

สำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่ ควรพิจารณาต้นทุนรวมทั้งหมด ทั้งภาษี ค่าธรรมเนียมทะเบียน และค่าใช้จ่ายในการดูแลทรัพย์สิน เทียบกับทางเลือกอื่น เช่น การเช่าอยู่เองหรือปล่อยเช่าระยะยาว ลองใช้เครื่องมือ เช่า vs ซื้อบ้าน ของเราประกอบการตัดสินใจ

สรุปขั้นตอนก่อนเริ่มปล่อยเช่า Airbnb

1. ตรวจสอบขนาดทรัพย์สินของคุณว่าเข้าข่ายจำพวกที่ 1, 2 หรือ 3 ตามกฎหมายสถานที่พักแรม
2. ดำเนินการแจ้งนายทะเบียน จดทะเบียน หรือขอใบอนุญาตตามจำพวกที่เกี่ยวข้อง
3. ตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด/หมู่บ้านจัดสรรว่าอนุญาตให้ปล่อยเช่าระยะสั้นหรือไม่
4. เก็บบันทึกรายรับจากการปล่อยเช่าอย่างละเอียด เพื่อยื่นภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้ถูกต้อง
5. ติดตามยอดรายได้สะสมรายปี หากใกล้เกิน 1.8 ล้านบาท เตรียมจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่ม

คำถามที่พบบ่อย

บทความที่เกี่ยวข้อง

อ้างอิง

• พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 และกฎกระทรวงว่าด้วยสถานที่พักที่ไม่เป็นโรงแรม — กรมการปกครอง
• ประมวลรัษฎากร ว่าด้วยภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีมูลค่าเพิ่ม — กรมสรรพากร

หมายเหตุ: รายละเอียดการจัดประเภทที่พักและขั้นตอนการแจ้ง/จดทะเบียนอาจแตกต่างกันไปตามพื้นที่และลักษณะทรัพย์สิน ควรตรวจสอบกับหน่วยงานปกครองท้องถิ่นและกรมสรรพากรก่อนดำเนินการทุกครั้ง